Wekelijks krijgen we vragen van startende cohousinggroepjes, de ene vraag al wat concreter dan de andere. Maar hoe pak je dat nu best aan zo’n cohousingproject?
Met Cohousing Projects stonden we mee aan de wieg van 25 projecten in heel Vlaanderen. In de 12 jaar die we bestaan, leerden we veel en veranderden heel wat in onze aanpak. Met dit artikel hopen we je de tools te geven om sneller en efficiënter je project te realiseren.
Stap 1: Location, location, location
Veel startgroepen maken de fout om eerst visieteksten te schrijven of eindeloos te vergaderen over het samenwonen an sich. Het enige onderzoek dat bij startende groepen belangrijk is, is: waar willen we wonen. De locatie is cruciaal en kan de richting van je project bepalen. Het kan meteen ook een aantal verschillen in wensen binnen de groep blootleggen. Stel jullie de vraag: willen we in de stad wonen, wat is ons budget, hoe groot moet ons project zijn… omcirkel op een plan de buurten waar je wil wonen. Zoek naar een plek die voldoet aan de basisbehoeften van een toekomstige cohousinggroep. Denk aan bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen, buitenruimte en ruimte voor privé- en gemeenschappelijke ruimtes. Overweeg braakliggende terreinen of leegstaande panden met voldoende buitenruimte. Weet dat samenwerken met een stad of gemeente het proces vertraagt omdat je dan vaak procedures moet volgen. Een concrete locatie hebben, helpt bij het aantrekken van geïnteresseerden en geeft je project een sterke basis.
Mogelijks valt je groepje uit elkaar bij het vinden van een locatie. Dat is immers niet erg. Bij de zoektocht naar een locatie voor een groep in het Leuvense ontstonden er 2 projecten: BotaniCo in het centrum van Leuven en Wijg&Co in de randgemeente Wijgmaal.
Je hoeft ook helemaal geen groep te hebben om een project op te starten. Cohousing Boldershof in Oostende is gestart vanuit 1 superenthousiast en gedreven koppel dat naar ons kwam met een mogelijke locatie. Gaandeweg zijn gelijkgezinden aangesloten.
Heb je een locatie gevonden? Check dan zeker bij de stedenbouwkundig ambtenaar wat de mogelijkheden zijn zodat je geen kat in een zak koopt.
Vond je de locatie van je dromen, maar weet je in godsnaam niet hoe je als startende groep dat miljoen op tafel moet leggen? Weet dat onze coöperatie Cohousing Invest een rol kan spelen in de (tussen)financiering van je projectgrond of pand.
Stap 2: Ontwikkel de juiste mindset
‘Ondernemend’, ‘flexibel’, ‘commercieel’, ‘volhardend’ zijn belangrijker om een project van de grond te krijgen dan ‘dromer’, want in een gedroomd huis kan je niet wonen 😊. Natuurlijk mag je dromen en de gekste ideeën bedenken voor je cohousingproject, maar daarna moet je ook doen. Stop met doelloos vergaderen, werk to do’s af, maak een planning, verdeel de taken en ga aan de slag! Heb je een tegenslag? Vloek samen eens heel hard, maar bedenk daarna hoe je verder moet. Geen enkel project dat we ooit opgestart hebben ziet er op het einde hetzelfde uit: soms minder units, soms andere architectuur… Vaak zijn het de spelregels van de gemeente of technische beperkingen die de architectuur van jouw project zullen bepalen.
Stap 3: Verzamel gelijkgestemden
Met een locatie in gedachten kun je eenvoudiger mensen vinden die dezelfde waarden en visie delen. Organiseer informatieavonden, start een Facebookgroep of spreek lokale verenigingen aan. Zorg dat de groep niet te groot wordt in deze fase; 5 tot 10 mensen is ideaal. Je hoeft zeker niet volledige te zijn om van start te gaan. Integendeel houd er rekening mee dat er mogelijks ook mensen afvallen in lastige fases van het project.
Stap 4: Professionaliseer je groep
Uit de verzamelde geïnteresseerden ontstaat vaak een kerngroep. Zorg voor een mix van competenties, zoals financiën, administratie, communicatie en projectmanagement. Dit team vormt de ruggengraat, de burning souls van het project. Zodra je met meer dan 10 mensen bent, loont het om je groep te structureren in werkgroepjes zodat vergaderingen niet oeverloos lang duren. De taak van die werkgroepen is: binnen hun thema research doen, offertes opvragen, kennis vergaren om op een algemene ledenvergadering met een concreet voorstel af te komen. Let erop dat de uiteindelijke beslissing wel door iedereen gebeurt, de werkgroepen doen enkel voorbereidend werk zodat er efficiënter beslist kan worden.
Tijdens de bouwfase kan je wel werken met gemandateerden per thema omdat er tijdens werffase vaak on the spot een beslissing genomen moet worden.
Een goed plan van aanpak geeft richting. Zet hierin:
Stap 5: Ga gluren bij de buren!
Er zijn intussen al verschillende mensen die jullie voorgegaan zijn. Door andere projecten te bezoeken en te praten met cohousers ontdek je dat je traject heel gelijkaardig is, of soms niet! Sowieso kan je eruit leren en vermijd je dat je dezelfde fouten maakt. Je hoeft ook helemaal niet from scratch te beginnen en het kan je groep een nieuwe ‘drive’ geven. Je zal ook snel merken dat de bewonerservaringen erg uniek zijn. Iedere cohouser heeft een ander verhaal of haalt zijn voldoening elders. Het kan dus soms interessant zijn om de rondleiding door 2 mensen uit de groep te laten doen.
PS: er zijn ook heel toffe projecten over de grenzen 😉
Stap 6: Betrek professionals
Bezint eer ge begint! Een cohousingproject is een wijk bouwen. Dit is een taak waarvoor bij een ontwikkelaar vaak tientallen mensen full-time aan de slag zijn met elk hun eigen expertise. Het gaat over veel geld en veel verantowoordelijkheden. Stel je groepsgenoten de vraag: wie kan wekelijks bij werfvergaderingen aanwezig zijn (elke week een halve dag), wie kan overdag vergaderen met architect en studiebureaus of de gemeente? Wie heeft ooit al eens gerenoveerd/gebouwd? Kan deze zijn ervaring met de groep delen? Zien we het zitten om dit hele traject zelf te dragen? Zoniet, welke zaken willen we uit handen geven? Willen we naast cohousen ook cobouwen? Een slecht traject kan nadien erg wegen op een groep in woonfase.
Bij het opzetten van een cohousingproject heb je vaak expertise nodig. Denk aan architecten, juristen, en financieel adviseurs. Zij helpen met het ontwerpen van de ruimtes, het opstellen van juridische documenten en het verkrijgen van financiering. Veel groepen maken de fout al deze zaken te verwachten van de architect, maar dat is niet hun taak.
Stap 7: Let’s talk money
Wij Vlamingen zijn soms nogal weigerachtig om over centen te praten, maar wie samen een project van een paar miljoen euro bouwt moet elkaar diep in de ogen (of portemonnee) kijken.
Stel zo snel mogelijk een realistisch budget op en zorg dat iedereen in de groep zijn of haar financiële bijdrage kent en accepteert. Communiceer ook aan elkaar wat je bovengrens is, hoever je ‘in het rood’ kan gaan. Zo kom je als groep niet voor verrassingen te staan dat iemand niet mee kan op cruciale momenten. Reken steeds een buffer voor onvoorziene kosten, want – spolier alert – die zijn er altijd.
Om te vermijden dat je vergadering vol zit met ‘toeristen’ die een hobby zoeken maar eigenlijk nooit echt de stap naar een cohousingwoning zullen zetten en integendeel wel mee de beslissingen nemen, raden we aan om een lidmaatschapsbijdrage te vragen, die af en toe vernieuwd moet worden. Op deze manier zet je de juiste stappen met de juiste ‘dedicated’ mensen. Een paar honderd euro op een bouwbudget zal het versschil niet maken voor de mensen die het echt menen. En op die manier heb je ook al wat centen om een zaaltje of wat expertise te betalen…
Stap 8: Ontwerpen maar!
Zoek een architect die past bij jullie project: kan hij deze grootte van projecten aan, heeft hij ervaring met cohousing, bel een aantal referenties, heeft hij ervaring met de manier waarop jullie willen bouwen (bio-ecologische bouwmaterialen, houtskelet, renovatie, erfgoed…) Maak de verwachtingen rond takenpakket en ereloon meteen duidelijk, dat is fijn voor beide partijen.
Community first! Dat is een belangrijke spelregel bij het ontwerpen. Start met de gemeenschappelijke delen. Pas als je weet welke functies er gemeenschappelijk zullen komen kan je je eigen woning ontwerpen op maat. Als er een wassalon of logeerkamer is, dan kan je veel vierkante meters in je eigen woning besparen. Bovendien werkt samen nadenken over wat je gemeenschappelijk wil en hoe je deze ruimtes wil gebruiken enorm verbindend voor een groep. Cohousing Projects biedt hier een aantal workshops rond.
Stap 9: Goede afspraken maken goede buren
Heldere afspraken en een juridische structuur zorgen voor duidelijkheid en bescherming. Wij structureerden al onze projecten als mede-eigenaars (VME). Er zijn nog andere manieren, maar de VME is bekend bij banken, notarissen, aannemers en biedt ook geruststelling aan medebewoners die minder avontuurlijk aangelegd zijn. 😊 Leg afspraken vast over eigendom, onderhoud, besluitvorming en conflictbemiddeling. Zorg ervoor dat er op de maandelijkse algemene vergadering gestreefd wordt naar consensus en een veilige discussiecultuur ontstaat waar alles bespreekbaar is. Een gezonde, vertrouwelijke vergader- en overlegcultuur is véél belangrijker dan een uitgebreid huishoudelijk reglement op papier.
Stap 10: trial & error
De bouwfase is vaak het meest intensieve deel van het proces. Een bewoner van een Berlijns project dat we bezochten gaf de raad: ‘Ga ervan uit dat alles fout zal lopen, dan zal je achteraf het gevoel hebben: dat viel nog mee!’ Uiteraard loopt niet alles fout, maar een bouwproject is niet zoals een auto waarbij er al 10.000 exact als die van jou van de band rolden. Elke woning, elk project is uniek, dus tijdens de bouwfase zal je zeker op onvoorziene verrassingen stoten. Houd de communicatie open, blijf constructief samenwerken met partners en organiseer regelmatig groepsbijeenkomsten om iedereen betrokken te houden. Vergeet zeker niet de mijlpalen te vieren!
Zodra de bouw voltooid is, begint het echte avontuur: samenwonen. Zorg voor een goede balans tussen samen en apart, en blijf evalueren hoe de samenwerking verloopt. Het eerste jaar is sowieso trial en error, sommige zaken zullen mislukken en moeten opnieuw geëvalueerd worden, andere leuke initiatieven zullen onverwacht ontstaan en een succes blijken!
Tot slot
Een cohousingproject opzetten is een uitdagend, maar ontzettend belonend proces. Het vraagt om toewijding, samenwerking en flexibiliteit. Door deze stappen te volgen, vergroot je de kans op succes. Ga ervoor en bouw aan jouw ideale woonproject! Hulp nodig? Voorkomen is beter dan genezen, dus schakel ons van in het begin in om je te begeleiden. Check ons fantastische team.
Veel succes!
Interesse?
Investeer